WIJZIGINGEN EN AANDACHTSPUNTEN

De wereld van hypotheken en leningen staat nooit stil, of het nu om de rentestanden gaat of de wet en regelgeving er omheen. Om zaken iets overzichtelijker te maken hebben we een lijst met belangenrijke jaarlijkse wijzigingen en aandachtspunten opgesteld.

Wijzigingen en Aandachtspunten per 2018

Lening is maximaal 100% van de waarde van het huis
Bij aankoop van een woning zijn bijkomende kosten gemoeid o.a. overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en financieringskosten. Vanaf 2018 mag er maximaal 100% van de getaxeerde waarde geleend worden. Het maximale hypotheekbedrag is hierdoor lager dan de totale kosten van de aankoop van een woning. Dit betekent dat de bijkomende kosten voor de aankoop van een woning volledig uit eigen middelen betaald moeten worden. Houd er rekening mee dat de kosten tussen de 5% à 6% kunnen vallen. De kosten zijn mede afhankelijk of er een hypotheek met of zonder NHG wordt aangegaan.
Maximaal leenbedrag 2018
Het Nibud stelt elk jaar het maximale leenbedrag vast. Daarbij kijkt het Nibud naar het inkomen en hoeveel geld huishoudens kwijt zijn aan lasten zoals belastingen, energie en boodschappen. Het maximale leenbedrag gaat in 2018 voor met name inkomens boven € 45.000 omhoog. Tweeverdieners mogen meer lenen omdat het tweede inkomen voor 70% meetelt. Dat was in 2017 nog 60%.
Veranderingen bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De maximale koopprijs voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is vanaf 1 januari 2018 € 265.000. Vanaf 2018 is het niet meer verplicht om een overlijdensrisico verzekering af te sluiten. Behalve als je meer wilt lenen dan de marktwaarde is een overlijdensrisicoverzekering verplicht.
Meer lenen voor energiezuinig of energieneutraal woning bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bij het energieneutraal maken van de woning ( nul-op-de-meter woning ) mag er maximaal € 25.000 extra geleend worden. Voor een energiezuinige woning of voor energiebesparende maatregelen mag er tot € 9.000 meer geleend worden. Het inkomen moet wel minstens € 33.000 per jaar zijn. De kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 280.900,-. Voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen is de kostengrens bepaald op max € 265.000,-
Woningverkoop met verlies
Is een huis na 29 oktober 2012 met verlies verkocht, waardoor er een extra financiering is aangegaan, dan blijft alleen deze extra financiering voor de periode van 15 jaar aftrekbaar. Vanaf 1 januari 2018 is renteaftrek komen te vervallen. Het financieren van restschuld blijft van kracht. Indien sprake is van een restschuldfinanciering en/of leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, dienen de verplichte extra aflossingen eerst te worden aangewend voor het aflossen van de restschuld en in volgorde van de restschuldfinanciering en het lening deel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Ook bij oversluiten van de hypotheek is de regeling restschuldfinanciering van kracht
WOZ-waardeloket afdoende
De rijksoverheid heeft vanaf 2017 het WOZ-waardeloket openbaar gesteld. Het WOZ-waardeloket biedt u de mogelijkheid de WOZ-waarde van woningen te raadplegen. Het WOZ-waardeloket is bedoeld voor het individueel raadplegen van afzonderlijke woningen. Hierdoor is voor geldverstrekkers de WOZ bepaling niet meer voldoende. Mocht de hypotheek ten opzichte van de WOZ-waarde gunstig zijn om de woning niet te laten taxeren vragen geldverstrekkers nu om het aanslagbiljet Belastingen OZB
Maximale hypotheekrenteaftrek in 2018 is verlaagd tot 49,5%
Valt een deel van het inkomen van een huiseigenaar vóór aftrek van hypotheekrente in de hoogste belastingschijf, dan daalt het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek tot 38% in 2041. Het maximale tarief zakt tot 2041 elk jaar met 0,5%-punt. Vanaf 1 januari 2018 wordt het maximale tarief 49,5%. De tariefaanpassing geldt alleen voor het deel van het inkomen in de 4e schijf. Deze aanpassing geldt niet alleen voor de hypotheekrente, maar ook voor alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning. Zoals bijvoorbeeld notaris- en advieskosten.
Belastingvrij schenken voor eigen huis
Ook in 2018 mag iedereen eenmalig maximaal €100.000 schenken voor een eigen huis. Dit bedrag mag worden gebruikt voor de aankoop van een huis, maar ook voor aflossing van de hypotheek of om de restschuld af te lossen. Houd er wel rekening mee dat je misschien een vergoeding moet betalen als je meer aflost dan de boetevrije som bij extra aflossen op je hypotheek. De belastingvrije schenking mag alleen als de ontvanger of zijn partner niet ouder dan 40 jaar is.
Tijdelijk twee woningen en hypotheekrenteaftrek
De rente over de hypotheek is alleen aftrekbaar voor de eigen woning waarin de bewoner het meest verblijft (het hoofdverblijf). Verlaat een eigenaar het huis om het te verkopen? Dan mag de hypotheekrente voor de leegstaande woning maximaal 3 jaar worden afgetrokken. Dit geldt ook voor een woning die nog wordt gebouwd, of leeg staan en niet wordt verhuurd. De eigenaar moet wel van plan zijn er in de komende 3 jaar te gaan wonen
Taxatierapport
De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning dient te blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut. Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient tevens de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit dit taxatierapport te blijken. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De taxateur die het taxatierapport opmaakt, moet onafhankelijk zijn en mag op geen enkele wijze direct of indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldverstrekker.
Overbruggingskrediet
Wie een nieuw huis koopt voordat het oude is verkocht en niet over voldoende eigen middelen beschikt, heeft een overbruggingskrediet nodig. Om in aanmerking te komen voor een overbruggingskrediet moet je aantonen dat je de tijdelijk hogere woonlasten kunt dragen. Een overbruggingskrediet is een lening om de periode te overbruggen waarin je een nieuw huis hebt gekocht, maar het oude huis nog niet is verkocht. De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt, is doorgaans iets hoger dan de rente over een ‘normale’ hypotheek. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. Is de woning verkocht, dan is bij de meeste banken het overbruggingskrediet gelijk aan de behaalde verkoopprijs minus de restschuld minus de verkoopkosten. Veel geldverstrekkers stellen de verkoopkosten standaard op 3% van de verkoopprijs. Is de woning nog niet verkocht of zijn de ontbindende voorwaarden nog niet verstreken? Dan houden de meeste geldverstrekkers een veiligheidsmarge van 10% aan. Je krijgt dan maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde minus de restschuld van de hypotheek op de oude woning. Heb je deze 10% niet, dan kun je eventueel dit bedrag meefinancieren in de hypotheek op de nieuwe woning. Zodra het geld van de verkoop van de oude woning binnen is, los je dit bedrag weer af. Let dan op of de rente-opslag wellicht omlaag kan!

Wijzigingen en Aandachtspunten voorgaande jaren

Mortgage Credit Directive (MCD)
Per 1 januari 2017 is de overgangsregeling voor de Mortgage Credit Directive (MCD) vervallen. Vanaf dat moment geldt als peildatum voor de geldigheid van de loonstrook, de werkgeversverklaring, het taxatierapport en de bouwkundige keuring het moment van het doen van een bindend aanbod. Tijdens de overgangsperiode mocht de datum van de hypotheekaanvraag worden aangehouden. Bij het doen van het bindend aanbod wordt dus getoetst aan de voorwaarden en normen die op dat moment gelden (het moment van het doen van het bindend aanbod).
Lijfrente
• Met ingang van 1 januari 2017 mag ook inkomen uit een lijfrente als (pensioen)inkomen worden meegenomen. Onder de lijfrente wordt hier verstaan een polis of bankspaarproduct waarin een fiscale lijfrenteclausule is opgenomen. Op basis van bepaalde rekenregels kan de geldverstrekker zelf de te verwachten lijfrente-uitkering berekenen. Een opgave van de betreffende bank of verzekeraar mag ook. Voor de rekenmethodiek gelden de volgende voorwaarden: o Verschuldigde toekomstige premies mogen worden meegenomen voor zover het reguliere premies betreft welke minimaal een jaar voorafgaand aan de datum bindend aanbod ook verschuldigd waren; en o De geldverstrekker moet het inkomen uit lijfrente bepalen aan de hand van de volgende rekenregels: 3. het prognoserendement is maximaal 4% of het historisch rendement als dit lager is; 4. de rekenrente bedraagt maximaal de Ultimate Forward Rate (UFR) zoals gepubliceerd door De Nederlandsche Bank. Tot slot mag de einddatum van de berekende uitkeringen niet voor de einddatum van de lening liggen.
Rentemiddeling
• De fiscale belemmeringen van rentemiddeling zijn grotendeels weggevallen. De staatssecretaris keurt goed dat boeterente onder bepaalde voorwaarden wordt gezien als rente van een eigenwoningschuld. Deze boeterente mag niet hoger zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft door de rentemiddeling. De vergoeding kan door middel van de netto-contante-waarde methode bepaald worden. De voorwaarden voor de goedkeuring rentemiddeling zijn: o • Het moet gaan om een reële boeterente welke in termijnen wordt voldaan; o • De totale risico-opslag van de geldlening mag niet hoger zijn dan 0,2%. Er zijn dus geen fiscale belemmeringen meer voor aanbieders om rentemiddeling aan te bieden. Veel banken hebben inmiddels laten weten voortaan ook rentemiddeling te leveren.
Gewijzigde SVn Starterslening 2017
De SVn Starterslening kenmerkt zich door het feit dat de starter de eerste drie jaar na het afsluiten ervan, geen rentelasten en geen aflossingslasten heeft. Wel moet voor het kwalificeren als eigenwoningschuld sinds 2013 worden voldaan aan de aflossingsvereisten. De SVn heeft de Starterslening dusdanig aangepast, dat toch aan de fiscale aflossingseis kan worden voldaan, waardoor de lening kwalificeert als eigenwoningschuld en betaalde rente daardoor aftrekbaar is. Om dit fiscaal voordelen te verkrijgen, is een lening deel toegevoegd: de Combinatielening. Uit deze Combinatielening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening voldaan. Let dus op ; de Starterslening loopt in box 1 en de Combinatielening in box 3. Er wordt dus een schuld opgebouwd om de leenlasten te kunnen voldoen. Zeg maar, de Blokhypotheek. Het bedrag van de Combinatielening loopt op met de bedragen van de gedane aflossingen.
Borgstelling Starterslening
Voor de Combinatielening staat het SVn borg. Bij een verkoopverlies van de woning neemt de SVn dan de aanwezige Combinatielening over. Voor de Starterslening staat nog steeds het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg. Door de gecombineerde borgstelling blijft het risico ongewijzigd voor starters en gemeenten.
Restschuldlening
De SVn Restschuldlening biedt de mogelijkheid om de fiscale restschuld bij verkoopverlies te financieren. Er is sprake van een fiscale restschuld als de eigenwoningschuld (het bedrag waarover rente mag worden afgetrokken) hoger is dan de waarde van de vervreemde eigen woning, na aftrek van de kosten van de vervreemding. Van belang is hier dat er een nieuwe eigen woning moet zijn, de nieuw aangekochte woning eerst moet worden geleverd en pas daarna de oude (waarop de restschuld ontstaat). Voor aanvragers boven de 57 jaar met een naderende inkomensterugval op de pensioenleeftijd, geldt een verscherpt verstrekkings- en kredietbeleid. De uitstaande schuld moet in dergelijke gevallen versneld worden verlaagd.
Stimuleringslening
De Stimuleringslening is een lening waarmee onderhoud, renovatie en/of restauratie om of aan de woning kan worden gefinancierd tegen gunstige voorwaarden. De aanvraag voor een hypothecaire lening wordt getoetst aan de normen van NHG en conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De aanvraag voor een onderhandse lening wordt getoetst conform de Gedragscode Consumptief Krediet.
Maatwerklening
De Maatwerklening is een lening voor noodzakelijke woningverbetering en is bestemd voor aanvragers die door hun financiële situatie geen normale lening af kunnen sluiten. De aanvraag voor een hypothecaire lening wordt getoetst aan de normen van NHG en conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Duurzaamheidslening
De duurzaamheidslening is een consumptief krediet waarmee een woningbezitter tegen aantrekkelijke voorwaarden energiebesparende maatregelen in en aan de woning financiert. Met de duurzaamheidslening stimuleert de gemeente en/of provincie energiezuinig wonen. Looptijd: 120 maanden voor leningen vanaf het minimum € 2.500 tot € 7.500, 180 maanden voor leningen vanaf € 7.500 tot het maximum van € 25.000 De aanvraag wordt getoetst conform de Gedragscode Consumptief Krediet.
Blijverslening
De Blijverslening is er in twee varianten: de consumptieve en de hypothecaire variant. Gemeenten en/of provincies bepalen zelf of én in welke vorm(en) zij de lening aanbieden. De Blijverslening is bedoeld voor eigenaren-bewoners en huurders die hun woning willen aanpassen op de ongemakken die ontstaan door hun stijgende leeftijd. Denk aan het plaatsen van een slaapkamer of badkamer op de begane grond of aan het verwijderen van drempels of verbreden van deurposten. Zo kan de woning levensloopbestendig worden gemaakt. Ongeacht de vorm van de Blijverslening heeft deze altijd de volgende kenmerken: o • Tussentijds boetevrij aflossen is mogelijk met een minimum van € 250 o • Tussentijds boetevrij aflossen is kosteloos; o • Na een extra aflossing op de lening wordt de maandtermijn naar beneden bijgesteld. o • De hoogte lening staat los van het vermogen in box 3; o • Leenbedrag gaat in een bouwdepot. Na accordering bouwnota betaalt de gemeente of provincie deze uit het depot; o • Verbouwingswerkzaamheden mogen pas starten nadat de gemeente of provincie de lening heeft toegewezen; o • Rente lening is rente op het moment van aanvraag; o • Resterend geld in bouwdepot wordt gebruikt voor aflossing van de lening.
Verschil per gemeente blijverslening
• Er is géén standaard voor het verstrekking van de Blijvers lening. Gemeenten mogen de Blijvers lening afstemmen op hun eigen beleidsdoelstellingen. Dat betekent dat elke gemeente eigen voorwaarden kan opstellen voor het verstrekken van de lening. Zo kunnen gemeenten de lening bijvoorbeeld beschikbaar stellen voor specifieke maatregelen, een bepaalde wijk of doelgroep.